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建物、機械、諸設備ごとにPMLが算定され、これらを踏まえ総合評価としてのPMLが算定される。
この結果は必要となる損害保険料を算定する場合の基礎資料となる。
なお本レポートと合わせて、地震後の業務中断期間についての評価も必要(これをもとにしてビジネスインターラフ。 ション保険の算定を行う)。
不動産証券化の場合は、SPCにおいて期、の諸費」l」として、従来のような信託報酬、社債発行費用、絡付け子数料等に加え、保険料、公租公課、物件の維持管理費用等がかかる。 こうした期中の支出項目を洗い、キャッシュインとの関係で期中の資金繰りを検証するワークシートを作成する。
これをもとに期中に資金ショー卜が生じないこと、社債の償還原資が確保されていることを確認する。 火災保険、損害保険、機械保険、損害賠償保険等、付保する保険の内容を整理した書面である。
対象となる損、補償額、免責額、免責事項が明記されていること。 現行の賃貸借契約の契約内容を確認するものである。
裁量規定も含めて、契約書をチェックするポイントは以の通りである。 コメント)従来、証券化スキーム全般についてのリーガル。
タックスオピニオンが必要である。 土壌汚染とフェーズ不動産の証券化が進展したことで、投資家は不動産の価値が収益性によって変わることを認識し、賃料などのキャッシュフローを重視するようになってきました。
これと並んで、不動産売買において最近脚光を浴びているのが環境問題です。 特にPCBやダイオキシンなどによる土壌汚染の有無が不動産売買に大きな影響を与えるようになってきました。
ように地歴調査が重視され、工場跡地などは土壌汚染が発覚すると売買の対象にもならなくなってきました。 鉛、六価クロムなどが検出され、土壌の入れ替えや改良などをしなければ売買が成立しないケースが増えています。
不動産の証券化が進展したアメリカでは1980年にスーパーファンド法が成立し、汚染浄化の責任が問われるようになっています。 この流れが日本の不動産証券化にも影響する一般の不動産市場に大きなインパクトを与えつつあります。
格付・機関が求めるエンジニアリングレポートでも触れているように、地震リスクや土壌汚染リスクは日本の不動産にとっては大きな問題です。 土地がPCB(ポリ塩化ビフェニール)、カドミウム・シアン鉛・六価クロム・ヒ素・水銀などの重金属、テトラクロロエチレン・トリクロロエチレン・ジクロロメタンなどの有機塩素化合物に土壌や地下水が汚染されていて、それらが直接人体に入った場合の恐ろしさは明らかです。
たとえば、不動産鑑定士が厳格な査定評価を行っても土壌汚染がなければ意味がありません。 実際にマンションなどでは人や動物などが被害を受ける可能性が大です。
汚染が目には見えなくても確実に人体を蝕んで、いくのは歴史が証明しています。 したがって、汚染された土地を購入することはリスクではなく、ロス(損失)となる可能性が高くなります。
わざわざ、不健康な土地を購入する投資家はいません。 そこで、これらの土壌汚染を事前に調査し、改良等を加える場合の費用等を算出することが重要になってきます。
に供与、伊藤忠商事とERS(Ｋ建設と応用地質の合弁会社)が1年程度の土壊汚染を保証する合弁会社(土壌あんしん保証)設立、栗田工業は銀行・不動産など10社と土壌汚染浄化などを支援する新会社(ランドリーソリューション)設立、ライト工業が英エイメック社と地質改良で提携、等々の土壌汚染浄化に関する企業の動きが唱:えていることが新聞報道から分かります。 これらは土地也の汚染状況を調査し、作業を請け負う一方で、アンケ一卜調査やヒアリングを行い、土地の利用履歴、周囲の環境調査などを行った上で、土壌汚染が発覚した場合は浄化費用などを算出していきます。
従来、不動産売買ではこのような土境汚染リスクは不動産鑑定評価書には問題は工場跡地などの売買では重要なポイン卜となっています。 アメリカのスーパーファンド法は「健康や環境を危険にさらす有害物質を浄化する目的で制定された包括的環境対策補償責任法(CERCLA:般にこれらをスーパーファンド法と呼んでいます。
この法は不動産取引において土地・建物における「汚染物質の有無」および「その程度」について調査を要請するものです。 これに対して、米国材料試験協会(ASTM)が費用対効果を勘案してガイドラインを示しています。
ドイツの「連邦土壌保護法(1999年)」、オランダの「新土壌保護法はなく先進国では、すでに法整備が進んで、います。 この流れは日本国内でも不動産証券化などにおいては不可欠となりつつあります。
すでに工場が証券化された事例はありますが、ここでは公募ではなく私募で証券化されていることを勘案すると投資家が承知の上でそのリスクを取っていることになります。 調査のステップアップ日本でも不動産鑑定評価の内容が問題になってきており、費用対効果の面からこのようなリスクをどこまで調査するかはオリジネーターの問題になってきています。
多くの評価書では不動産鑑定士は免責条項としてこのリスクを記載します。 記載がない場合は不動産鑑定士自身が訴訟リスクを負うことになります。
このように土壌汚染リスクや地震リスクなどはその段階において、フェーズ2、フェーズ3などと称して不動産鑑定評価に加昧されていきます。 不動産鑑定評価を依頼するサイドとしても、このような調査を行っていなければ予定外の結果を生むことになり、大きなリスクとなることは認識すべきです。
不動産市場の活性化日本の土地で、すが、不動産評価においては収益還元法が一般的になってきました。 この収益還元法にも落とし穴があります。
収益還元法やDCF法などで基本となるのは、賃料などのキャッシュフローです。 この賃料は多くは理論値から算出されたものではなく、現状の賃貸条件や周囲の相場を考慮した相対比較によって算出されているのが実態です。
不動産はあくまで需要と供給によって相場が形成され、その暖昧で不安定な相場を根拠として売買や賃貸が行われる、いわば「経済の鏡」とも言える投資商品なのです。 特殊性から売り主や貸し主に暇抗があれば損害賠償の対象になりますし、ニーズ、が高ければいくらでも価格が上昇する関係が成り立つ特殊な「モノ」なのです。
不動産の「近・新・大」が叫ばれて久しいのですが、不動産特有の変動リスクをヘッジするために買い主や借り主は多くの物件を比較することによって、自己満足します。 しかも、ここ数年のインターネットの普及は不動産市場、特に不動産賃貸市場を大きく変えつつあります。
東京や大阪ではここ1ナントは限定され、同じパイの中でテナントを奪い合う優勝劣敗が顕著化して、既存ビルには辛い時代となります。 しかも、キーワードは「近・新・大」に加え、設備などに向けられています。
バブル時代のように2年ごとの更新で、家賃は8%ずつ上昇するというようなことは今ではありえません。 住居系においても、都心回帰が顕著化しています。
中小規模のビルは競争力を失うオーナーの倒産も増え、敷金や保証金の返還義務が不履行になるというケースも増えています。 このような立地や対象不動産を鑑定評価するのは非常に困難です。
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